走“平民路线”小户型大有可为

目前，随着住房市场的日趋成熟，广大购房者也已完成从感性消费到理性消费的转变，一些有眼光的开发商也把目光瞄住了最大的消费群——工薪阶层，走“平民路线”，为大多数人造房，户型设计已从追求空间转化为追求功能。于是总价低、实用性强的小户型日益增多。一项最新的住房消费需求调查表明，消费者在未来两年内打算购买的住房面积以70平方米以内的比例最高，为38．6％，其次是70平方米—80平方米（占24．8％），而表示欲购买面积在120平方米以上者仅占总被调查者的1．9％。这一调查表明小户型拥有巨大的市场。

笔者的一位朋友在远郊掏了30万元买到一套100多平方米的大房，结果却是：宽敞的卧房、书房常常没有主人，空旷的客厅在假日也很少有宾朋，他不知道这样的大房还有什么意义。

当越来越多的人被日益扩张的房型及总房款压得透不过气，当更多的购房者尴尬地面对利用率极低的住房面积，当人们发觉餐厅、客厅似乎没有必要分工，客厅与卧室合而为一也许不错时，一场对小户型面积的回归风潮已经起于“青萍之末”了。

日本曾做过一次研究，当流行套型面积增加到130平方米左右时，就不再增长，然后回落到80—100平方。欧洲的一份统计资料显示，70年代小户型占市场总份额的60％，而90年代末则上升到80％。目前国内特别是一些大城市，小户型的回归理由应该是充分的。

1、楼市里9成以上的个人购房者，他们花自己的钱很心疼。靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。

2、置业者趋向年轻化，这个平均年龄正在从35—45岁向25—35过渡，而小户型肯定是中高收入年轻人喜欢的房子。

3、人口结构发生变化，由多子女家庭向少女子或无子女家庭靠拢。

4、家就是家，不需要大而全。以前的住宅具有较多的非住宅功能，会客休闲都在家里，而现在越来越多的人愿意在公共空间交往交流。

据笔者调查，小户型的目标客户大致有六类人群：单身贵族；大款之子；离婚的老同志；毕业两年的大学生；外地青年；想住市中心的人。根据目标客户的需求，小户型的设计应符合以下要求：

首先，开发商必须考虑社区配套的完整。除了应具备良好的外地地段要素（如社会娱乐休闲场所），小户型社区应该有较大完善的会所。好的小户型还应该是一种多功能房，引入弹性设计。另外，在楼宇的外观设计最好时尚一点、新潮一点。

近日，河南姿华房地产公司在其新盘“文雅新世界”的宣介材料中，大气磅礴地提出中国住房消费的三次浪潮，读后发人深省。

该文认为：20年来，中国房地产市场经历了三次住房消费浪潮：第一次是经济适用房，虽缓解了住房危机，却带来城市的再次更新难题，也带来众多家庭的二次搬迁；第二次是豪宅别墅热，由于大款与新贵族毕竟只占少数，导致大量商品房积压；而第三次，则是具有“平民路线”、“小家碧玉”特色的“大众精品房”的消费浪潮——由于普通老百姓人数众多，且消费意识不断增长，所以其市场前景无比广阔。

前不久，京城楼市出现“小户型第二代”——今典花园二期三栋塔楼全部按小户型设计，这样的大面积推出小户型，在北京商品房历史上还是首次。

严格意义上讲，京城热销的这种“小户型第二代”并没有明确切割户型面积，而是在楼内管线的辅装上，以40平方米为一单元，你可以买两套的面积80平方，也可以买三套的面积120平方，这第二代小户型楼市的设计与其他住房建筑不同，每层楼都没有任何明梁、暗梁，如果你愿意要大房子，最多可以拥有100平方米的“大开间”。这种要大则大、要小则小的户型设计体现了开发商的聪明智慧和良苦用心。虽然小户型成本相对较高，而开发商却大力推广，出现排队买房的热销景象。

其开发商认为，盖房是一门哲学，小即是大，大即是小，大小可以相互转化。作为消费需求，可以满足今天，也可以满足明天；可以满足自己住，也可以作为投资；尽管推出的是小户型，许多客户是买两套房。

老百姓买房，关键是看房子的“总价”。而总价由两个因素决定，一个是单价，一个是面积。

在房价降不下来的情况下，住房面积小了，总价自然就低下来。入市的门槛矮了，进来的人才可能多。购房总额如果能控制在10万元以内，市场会成倍地放大。

在当前，小户型真的可能是启动整个市场的一把钥匙。户型是可以引导消费的，开发商决定户型，而政府又可以引导开发商。反过来，开发商得了利，又会继续投放市场。